Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có nêu quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ dự án không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết thì bên mua, bên thuê mua có quyền được yêu cầu ngân hàng bảo lãnh đứng ra hoàn trả lại số tiền đã ứng trước cũng như các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
Chỉ còn ngót 1 tháng nữa, quy định trên sẽ có hiệu lực, do đó, tại Tp.HCM hiện đã có một số chủ dự án rục rịch chuẩn bị áp dụng. Ngay trong tuần này, Tập đoàn Novaland đã ký kết với ngân hàng VPBank để cam kết bảo lãnh cho khách hàng mua 4 dự án nhà ở mà Novaland làm chủ đầu tư. Ngoài ra, còn có một số dự án cao cấp khác tại phường Thảo Điền (Q. 2) và quận Bình Thạnh cũng được chủ đầu tư thực hiện hình thức bảo lãnh này.
Động thái trên của một số chủ đầu tư được nhiều chuyên gia ủng hộ và tin tưởng quy định mới sẽ góp phần gián tiếp kích cầu thị trường nhà đất, nhất là khi lâu nay người mua nhà vẫn luôn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư. Theo ông Đoàn Chí Thanh - TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, khi quy định mới về ký quỹ bảo lãnh được áp dụng, trách nhiệm của chủ dự án và ngân hàng giám sát buộc phải nâng lên một cấp độ cao hơn.
Ông Thanh cũng cho rằng, Điều 56 còn giúp làm tăng độ minh bạch, an toàn cho dự án đồng thời tránh được rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, quy định này cũng định vị các doanh nghiệp phát triển địa ốc theo 2 hướng: Một là, bán hoặc cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được một ngân hàng thương mại nào đó bảo lãnh; Hai là, trường hợp muốn "né" quy trình bảo lãnh thì các doanh nghiệp sẽ phải xây xong dự án rồi mới được bán.
"Như vậy, người mua nhà được đặt vào vị trí trung tâm của thị trường, được bảo vệ quyền lợi tốt hơn nhiều so với trước đây. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng sẽ đón cú hích tinh thần nhẹ khi sàng lọc bớt những chủ đầu tư yếu kém", ông Thanh phân tích.
 |
| Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với quy định bắt buộc ký quỹ bảo lãnh tại Điều 56 được cho là có tác động tốt tới thị trường BĐS. Ảnh: Vũ Lê |
Ông Trần Khánh Quang - TGĐ Công ty Việt An Hòa cũng đánh giá, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ rất hữu ích đối với thị trường, nhất là trong bối cảnh BĐS đang trên đà hồi phục. Quy định này có thể trở thành động lực giúp củng cố thêm niềm tin của người mua nhỏ lẻ và nhà đầu tư. Bởi lẽ, khi một ngân hàng đứng ra bảo lãnh nghĩa là họ không chỉ cho vay, giám sát tiến độ dự án và quản lý chặt dòng tiền mà họ còn cam kết bồi thường nếu chẳng may có rủi ro xảy ra.
Ông Quang cho rằng, nếu vận dụng tốt quy định bắt buộc chủ đầu tư phải bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai còn có thể dẫn đến kịch bản tươi sáng, đó là nguồn thu từ khách hàng sẽ được chi vào đúng mục đích. Ông Quang dự đoán, nhiều khả năng các ngân hàng sẽ bảo lãnh cho dự án khi có trên 20% khách hàng chấp thuận mua nhà lúc dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý. Nếu tỷ lệ này thấp hơn 20% thì rất có thể dự án sẽ bị nhà băng từ chối bảo lãnh.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Sử Ngọc Khương - GĐ Đầu tư Công ty Savills Việt Nam còn chỉ ra hàng loạt ưu điểm khác nữa của Điều 56. Trước hết là việc tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng không hiếm chủ dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ.
Thứ hai là, quy định mới này sẽ giúp thanh lọc bớt những nhà tạo lập BĐS "tay không bắt giặc", hoặc uy tín nửa vời, năng lực không thực sự tốt. Thứ ba là giúp tăng thêm độ minh bạch cho thị trường, tạo hành lang pháp lý để người mua thấy an tâm khi ra quyết định mua nhà. Cuối cùng là thanh khoản dự án BĐS được ký bảo lãnh sẽ có cơ hội tăng lên khi người mua đã có tâm lý thoải mái vì quyền lợi của họ đã được đảm bảo.
Tuy vậy, cũng có những ý kiến lại cho rằng, cần phải nhanh chóng ban hành hướng dẫn cụ thể về bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng cần phải điều chỉnh, cân nhắc gia giảm một số khoản chi phí để phù hợp hơn với thực tế.
Trong khi đó, Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu, một mặt thừa nhận ưu điểm bảo vệ tuyệt đối người mua nhà của Điều 56, một mặt lại bày tỏ lo ngại có thể chế định này sẽ làm phát sinh thêm chi phí mới.
Cụ thể, theo ông Châu, quy trình bảo lãnh sẽ gây phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS mà người mua có thể phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, với một dự án có 100 căn hộ, giá 1 tỷ đồng/căn, tổng giá trị của dự án chung cư này là 100 tỷ đồng và dự kiến bàn giao căn hộ sau 2 năm. Chiếu theo điều 56 thì chủ đầu tư dự án này phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng mới mong được phát hành chứng thư bảo lãnh. Còn nếu không có đủ 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ dự án buộc phải có tài sản thế chấp có giá trị gấp khoảng 1,3 lần. Ngoài ra, mỗi năm chủ dự án còn phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%, tức khoảng 2 tỷ đồng. Khoản chi phí này, chắc chắn sẽ được các chủ dự án tính vào giá thành sản phẩm mà người mua phải trả.
Ông Châu cũng cho biết thêm, quy định bảo lãnh còn một điểm hạn chế nữa đó là không phân biệt rõ cách áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp yếu kém, không có uy tín, hoặc thậm chí là lừa đảo. Việc cào bằng tất cả các doanh nghiệp vào chung một nhóm rất dễ khiến phát sinh các loại chi phí không cần thiết.
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương thì đưa ra khuyến nghị, trong 8 năm qua, sự khủng hoảng của thị trường BĐS đã khiến phần lớn các doanh nghiệp bị thua lỗ, lý lịch tài chính, chỉ số nợ xấu, tồn kho đều rất cao. Khi bất động sản manh nha hồi phục, các doanh nghiệp cần cú hích để có thêm sức đề kháng sau cơn bạo bệnh. Do đó, nếu áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà vào thời điểm này có thể sẽ khiến các ngân hàng không muốn đứng ra bảo hộ cho dự án và người mua. Bởi lẽ phần lớn các chủ dự án hiện nay chưa thể đáp ứng đủ các điều kiện nghiêm ngặt của quy trình bảo lãnh. Như vậy, việc bán hàng của các doanh nghiệp có thể lại bị trì hoãn, khó khăn càng thêm chồng chất.
Do đó, ông Khương đề xuất các Bộ, ngành khi soạn thảo thông tư hướng dẫn cần có sự lựa chọn thời điểm thích hợp để áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, từ đó giúp dung hòa lợi ích giữa 3 bên: khách hàng, doanh nghiệp BĐS và ngân hàng.
Đại diện phía ngân hàng, ông Phan Ngọc Hòa - PTGĐ VPBank tiết lộ: "Tiêu chí để các ngân hàng xem xét ký bảo lãnh cho dự án khi chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai vô cùng khắt khe".
Ông Hòa cũng thừa nhận, khi xem xét ký kết hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS, bản thân các ngân hàng cũng chịu áp lực rất lớn. Bởi lẽ, ngân hàng sẽ thay mặt chủ dự án đảm bảo quyền lợi của tất cả khách mua nhà. Cụ thể, nhà băng sẽ hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán cùng với các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với khoảng thời gian chậm trễ nếu có.
"Do đó, để an toàn, chúng tôi sẽ chỉ ưu tiên ký bảo lãnh với các đối tác truyền thống hoặc chiến lược. Ngân hàng cần phải có sự thấu hiểu cặn kẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp, nắm chắc hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai dự án và tính khả mãi của tài sản", ông Hòa nói.
